文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音)，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房(f其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音áng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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