OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前(qián)几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shō2l是多少斤 2l是多少kgu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看(kàn)，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率下(xià)降事项，一度二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提(tí2l是多少斤 2l是多少kg)振，二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的(de)同(tóng)区域(yù)的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变成了一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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