导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）<五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩/strong>城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。