文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸(le)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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