文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式)入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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