OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不(bù)是(shì)已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租赁意(yì)向面积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dì2l是多少毫升 2l是多少升ng)，租(zū)户(hù)的调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成(chéng2l是多少毫升 2l是多少升)以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们(men)在资源共享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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