近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)一里地等于多少米 一里地等于多少公里项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建一里地等于多少米 一里地等于多少公里议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管一里地等于多少米 一里地等于多少公里理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 一里地等于多少米 一里地等于多少公里