5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房(f华大基因有国家背景吗áng)面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(华大基因有国家背景吗jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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