导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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