OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(sh足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务ǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间(ji足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务ān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的(de)态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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