5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiā张大大到底是什么来头o)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解张大大到底是什么来头铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估(张大大到底是什么来头gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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