近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级>

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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