导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zu朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗ì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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