近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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