导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.6马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么4套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōn马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么g)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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