“现(xiàn)在的房地产很难再出现像(xiàng)过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让机构和(hé)投资者的关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无论是业(yè)绩(jì)，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道(dào)中进(jìn)行(xíng)选择，需要(yào)非常小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以(yǐ)下三个基准：有大的(de)国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一(yī)下(xià)今年房地(dì)产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是(shì)不太(tài)愿(yuàn)意(yì)给(gěi)房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘(pán)的(de)销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到钱(qián)，其实(shí)主要还(hái)是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房企，民营房(fáng)企相对(duì)比较困难，所以(yǐ)整个行业出现(xiàn)了一个很明(míng)显的分(fēn)化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在(zài)有国资(zī)背景的(de)房企(qǐ)在(zài)资本市场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后(hòu)的(de)赢(yíng)家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成(chéng)本(běn)优(yōu)势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是(shì)不(bù)是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内最高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重的一家房企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能够同时满足上述(shù)条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出(chū)现了(le)“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据(jù)整理发现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城投、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳(wěn)健特(tè)色的国央企(qǐ)房企，其财务(wù)指(zhǐ)标(biāo)称(chēng)得上完(wán)全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步考(kǎo)验着(zhe)国(guó)央企的资金(jīn)链情况。

　　对房(fáng)企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节(jié)奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于(提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好yú)乐观的(de)预(yù)判未来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前(qián)的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行举(jǔ)例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近(jìn)三分(fēn)之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也(yě)实现了快(kuài)速的(de)开盘利用率，预(yù)计今年会有更多的(de)楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家(jiā)”的特(tè)点。一方面(miàn)，在于它(tā)本身储备(bèi)了很多(duō)弹(dàn)药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在(zài)一(yī)线城(chéng)市，另外一半也主要(yào)集(jí)中在(zài)强二(èr)线(xiàn)和二(èr)线(xiàn)城市；另一方面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房(fáng)企的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手，但(dàn)出手的(de)章法仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好nà)么如(rú)何来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，主要(yào)还(hái)是看房(fáng)企的(de)净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如(rú)果超过60％，就(jiù)是扩张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不(bù)得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净(jìng)负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极(jí)的拿地(dì)策略的同时，也(yě)较好(hǎo)地控(kòng)制(zhì)了公司的扩张速度与净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的(de)实际表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的(de)融资(zī)成本更低，融资(zī)渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企自然(rán)而然(rán)就具有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更(gèng)加看(kàn)好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并不(bù)意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国工商(shāng)银行(xíng)股(gǔ)份(fèn)有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混(hùn)合(hé)型证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基金一一六(liù)组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开始，百亿(yì)私(sī)募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)。根据一季报，该资(zī)产公司的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基本(běn)面(miàn)表(biǎo)现存(cún)在一定关系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间，房地(dì)产市场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本(běn)土(tǔ)房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在业(yè)绩(jì)表现、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模(mó)、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都(dōu)表现了(le)较强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今年一(yī)季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了(le)扣非归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团扎根杭州的(de)战略(lüè)布(bù)局(jú)关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比(bǐ)重只占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的土储补充同(tóng)样较为(wèi)积极，根据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭州的(de)较(jiào)突出表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨江集团(tuán)的房(fáng)企排(pái)名已冲进前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现(xiàn)销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团(tuán)股(gǔ)价(jià)翻(fān)了超一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家(jiā)机构的集中调(diào)研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了(le)信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老、新华(huá)养老等18家机构(gòu)调研。

　提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好　产业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是(shì)房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等材料(liào)供应(yīng)商，而下游应用行业主要包括(kuò)中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合(hé)《红(hóng)周刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上(shàng)游不被看好，机(jī)构(gòu)寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属(shǔ)性的家(jiā)装(zhuāng)家(jiā)居领(lǐng)域，我(wǒ)们相对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住房规(guī)模(mó)越来越(yuè)大，随着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更新的(de)需求也会(huì)越(yuè)来越多(duō)。美(měi)国过去(qù)的数(shù)据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对于地产产业(yè)链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装相关的(de)行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游(yóu)细(xì)分中相关赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第(dì)一季度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司(sī)一季(jì)报的十大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成(chéng)为基金重仓股的(de)天(tiān)下(xià)，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和(hé)私(sī)募的明河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现，占据了(le)半壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调的(de)是，中欧(ōu)的两(liǎng)只(zhǐ)基金都(dōu)是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)股票还有金地(dì)集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾(céng)经风光一(yī)时的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块(kuài)中年内表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居。同一时(shí)间段(duàn)，该股年内(nèi)上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母净利润，公(gōng)司(sī)都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安(ān)宏回报(bào)均(jūn)增加(jiā)了持股，而(ér)这两只产品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居(jū)十大流(liú)通(tōng)股股东中仅有的(de)两只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十(shí)大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物业(yè)股(gǔ)也(yě)越来越(yuè)被(bèi)机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业服务(wù)不是一(yī)个高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司(sī)还是希(xī)望挣的是(shì)市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服(fú)务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期(qī)的合同里(lǐ)提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部(bù)分项目到期(qī)之后，经过(guò)两三(sān)轮合(hé)同(tóng)周(zhōu)期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因为物业公司(sī)很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成(chéng)本的(de)年度(dù)增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能(néng)做(zuò)到提价难度(dù)是非常大的。但(dàn)是该公司能(néng)在(zài)业(yè)内做到到期之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位和比较好(hǎo)的(de)服务是(shì)有关系(xì)的。”他进一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

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