近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营(姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛yíng)活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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