近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(h95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通òu)不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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