5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗(jí)团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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