饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫路由器有使用年限吗。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(路由器有使用年限吗fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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