文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别4px;'>定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别