文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。