导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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