饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收(shsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片ōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片p>

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交易(yì)各方(fāng)协商同(tóng)意，可(kě)在规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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