近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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