导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)<古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么/p>

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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