5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)卅是什么意思，卅是什么意思,读音期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中(卅是什么意思，卅是什么意思,读音zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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