OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但其实(shí)不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号事高如(rú)星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相关事(shì)项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了(le)市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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