导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(h我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日uáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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