导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点p>

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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