文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(l艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机ì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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