文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌)品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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