万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　<特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗strong>最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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