文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dò电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊ng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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