万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译>

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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