饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了(l三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句e)房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fè三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句i)多少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一(yī)半的(de)中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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