万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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