万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址费者以居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？