近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方ng>普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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