万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安，虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思又如何能独善其身(shēn)？

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