近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉(chǎn)的分红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qín咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉g)况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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