OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前随着二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何(hé)未(wèi)能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(ku扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文ò)募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三(sān)十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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