5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yu阅历是什么意思án)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，202阅历是什么意思2年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央阅历是什么意思(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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