OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bùfe2o3是什么化学元素)过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几个(gèfe2o3是什么化学元素)交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了(le)解释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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