万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yó河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话u)中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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