近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　中国人口第一大省，中国人口第一大省排名15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李中国人口第一大省，中国人口第一大省排名(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及(j中国人口第一大省，中国人口第一大省排名í)市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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