5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的(de)机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月(y羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度uè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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