导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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