近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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