OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shà临沂是几线城市，临沂是几线城市2023ng)市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(临沂是几线城市，临沂是几线城市2023kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意(yì)向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等(dě临沂是几线城市，临沂是几线城市2023ng)方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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